Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşüm sürecinde alınacak en önemli karar, yüklenici seçimidir. Doğru yüklenici ile çalışmak, projenin zamanında tamamlanmasını ve hak sahiplerinin mağdur olmamasını sağlarken; yanlış bir seçim, yıllarca süren hukuki uyuşmazlıklara, teslim gecikmelerine ve ciddi ekonomik kayıplara neden olabilir.

Uygulamada yaşanan birçok sorun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden değil, sözleşme imzalanmadan önce yüklenici hakkında yeterli araştırma yapılmamasından kaynaklanmaktadır.

Müteahhidin geçmiş projelerini inceleyin

Yüklenicinin daha önce tamamladığı projeler, güvenilirliği hakkında önemli bilgiler verir. Ancak yalnızca kaç bina yaptığına bakmak yeterli değildir.

Araştırma yaparken özellikle şu soruların cevabını arayın:

• Projeler taahhüt edilen sürede teslim edilmiş mi?
• Hak sahipleriyle ciddi uyuşmazlıklar yaşanmış mı?
• İnşaat kalitesi beklentileri karşılamış mı?
• Aynı yüklenicinin halen devam eden projeleri bulunuyor mu?

Mümkünse tamamlanan projeleri yerinde inceleyin ve hak sahipleriyle görüşün. Uygulamada edinilen tecrübeler, çoğu zaman broşürlerden ve sunumlardan daha değerli bilgiler sağlar.

Müteahhitlik Yetki Belgesi ve yeterlilik sınıfını mutlaka kontrol edin

Her yapı müteahhidinin Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi bulunması gerekir. Ancak sadece belgeye sahip olmak yeterli değildir.

Yükleniciler, mali güçleri, teknik personel sayıları, iş deneyimleri ve üstlenebilecekleri iş büyüklüğüne göre farklı yeterlilik sınıflarına ayrılmaktadır. Bu nedenle üstlenilecek projenin büyüklüğü ile yüklenicinin yeterlilik sınıfının uyumlu olması gerekir.

Özellikle büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerinde, yüklenicinin belge sınıfının proje için yeterli olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.

Müteahhitlik yetki belgesi ve yeterlilik bilgileri, Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi (YAMBİS) üzerinden kontrol edilebilir.

Adi ortaklıkla sözleşme imzalanıyorsa neden dikkatli olunmalıdır?

Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri, yüklenicinin yeterlilik sınıfının tek başına proje için yeterli olmaması nedeniyle başka bir şirketle adi ortaklık kurmasıdır.

Adi ortaklık kurulması hukuka uygundur. Ancak hak sahiplerinin, sözleşmenin tarafını ve sorumluluğun kim tarafından üstlenildiğini dikkatle incelemesi gerekir.

Sözleşme imzalanmadan önce şu sorular mutlaka cevaplandırılmalıdır:

• Adi ortaklığı oluşturan şirketler hangileridir?
• Projenin yüklenicisi hangi şirkettir?
• Yapı ruhsatı hangi şirket adına düzenlenecektir?
• Teminatı hangi şirket verecektir?
• Sözleşmedeki yükümlülüklerden ortaklar birlikte mi, yoksa ayrı ayrı mı sorumlu olacaktır?

Bu konuların açık şekilde belirlenmemesi, ileride hak sahiplerinin alacaklarını hangi şirkete yönelteceği konusunda ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.

Noterde sözleşmeyi imzalayan şirketi mutlaka kontrol edin

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık gözden kaçan konulardan biri budur.

Hak sahipleri çoğu zaman görüşmeleri yaptıkları şirketle sözleşme imzaladıklarını düşünür. Oysa noter aşamasında sözleşmenin tarafı farklı bir şirket veya sonradan kurulan bir adi ortaklık olabilir.

Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka kontrol edilmelidir:

• Noterde sözleşmeyi hangi şirket imzalıyor?
• Teklif veren şirket ile sözleşmenin tarafı aynı mı?
• Müteahhitlik Yetki Belgesi hangi şirket adına düzenlenmiş?
• Yapı ruhsatını hangi şirket alacak?
• Teminatı hangi şirket sağlayacak?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler, kural olarak sözleşmenin tarafı olan kişi veya şirket için sonuç doğurur. Bu nedenle sözleşmenin tarafının doğru belirlenmesi, projenin hukuki güvenliği açısından büyük önem taşır.

Şirketin mali yapısını araştırın

Yüklenicinin mali gücü, projenin tamamlanabilmesi açısından belirleyici unsurlardan biridir.

Karar vermeden önce;

• Ticaret sicili kayıtları,
• Şirketin kuruluş tarihi,
• Sermaye yapısı,
• Devam eden projeleri,
• Konkordato veya iflas süreci bulunup bulunmadığı

araştırılmalıdır.

Özellikle aynı anda çok sayıda proje yürüten şirketlerde finansman planının gerçekçi olup olmadığı değerlendirilmelidir.

Yalnızca en yüksek teklife göre karar vermeyin

Hak sahipleri çoğu zaman en fazla metrekare veya en fazla bağımsız bölüm teklif eden yükleniciyi tercih etmektedir.

Ancak en yüksek teklif her zaman en güvenli teklif değildir.

Teklif değerlendirilirken;

• yüklenicinin mali gücü,
• yeterlilik sınıfı,
• teknik kadrosu,
• teslim süresi,
• teminat yapısı,
• geçmiş proje performansı

birlikte değerlendirilmelidir.

Gerçekçi olmayan teklifler, uygulamada en fazla uyuşmazlık yaşanan projelerin ortak özelliklerinden biridir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi en az yüklenici seçimi kadar önemlidir

Doğru yüklenici seçilmiş olsa bile eksik hazırlanmış bir sözleşme hak sahipleri açısından ciddi riskler doğurabilir.

Sözleşmede özellikle;

• teslim tarihi,
• bağımsız bölüm paylaşımı,
• teknik şartname,
• kira ödemeleri,
• gecikme tazminatı,
• teminatlar,
• ayıplı imalat hükümleri,
• sözleşmenin fesih şartları

açık ve ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Hazır şablon sözleşmeler yerine, projeye özel hazırlanmış bir sözleşme ileride doğabilecek birçok uyuşmazlığın önüne geçecektir.

Müteahhit seçmeden önce kontrol etmeniz gerekenler

Sözleşme imzalamadan önce aşağıdaki kontrollerin yapılması önemlidir:

•  Müteahhitlik Yetki Belgesi kontrol edildi.
• Yeterlilik sınıfının proje için uygun olduğu doğrulandı.
• Şirketin ticaret sicili kayıtları incelendi.
• Devam eden ve tamamlanan projeler araştırıldı.
• Adi ortaklık varsa ortaklık yapısı incelendi.
• Noterde sözleşmeyi imzalayacak şirket doğrulandı.
• Yapı ruhsatını alacak şirket belirlendi.
• Teminatın kim tarafından ve hangi kapsamda verileceği netleştirildi.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki incelemeden geçirildi.

Sonuç

Kentsel dönüşümde yüklenici seçimi yalnızca ekonomik tekliflerin karşılaştırılmasından ibaret değildir. Yüklenicinin müteahhitlik yetki belgesi, yeterlilik sınıfı, mali yapısı, geçmiş projeleri, hukuki organizasyonu ve sözleşmenin tarafı birlikte değerlendirilmelidir.

Uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, sözleşme imzalanmadan önce yapılabilecek basit incelemelerle önlenebilecek niteliktedir. Bu nedenle yüklenici seçimi sürecinin teknik ve hukuki açıdan birlikte değerlendirilmesi, hak sahiplerinin en önemli güvencelerinden biridir.